KBC - KỲ VỌNG THÁO GỠ NÚT THẮT PHÁP LÝ
Mô hình kinh doanh
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) có tiền thân là Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc được hành lập vào năm 2002. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị. Dự án đầu tiên là Dự án Khu công nghiệp Quế Võ được Thủ tướng Chính phủ giao làm chủ đầu tư vào tháng 12/2002.
KBC đang quản lý quỹ đất với quy mô 5.215,8 ha cho phát triển khu công nghiệp, chiếm 4,22% tổng số diện tích đất khu công nghiệp của cả nước và 1.177,7 ha cho phát triển khu đô thị, dân cư. Trong đó, có 1.013 ha đất KCN thuộc 4 KCN đã được lấp đầy 100% và 01 KCN có diện tích 426 ha đã lấp đầy 96,78%. Bên cạnh các dự án bất động sản khu công nghiệp, KBC cũng đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản khu đô thị, bất động sản nhà ở.
2. Kết quả kinh doanh
Q3/24 doanh thu tăng trưởng đột biến trên mức nền thấp cùng kỳ năm 2023. Nhìn chung, trong 9T24, doanh thu giảm 58%, chủ yếu do doanh thu cho thuê đất KCN giảm mạnh. 9T24, diện tích bàn giao đất đạt 29.7 ha, trong đó KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh là 17.5 ha và KCN Quang Châu là 12.2 ha, thấp hơn nhiều so với 131.8 ha của 9T23.
Biên LNG giảm do tăng chi phí vốn tại các KCN tăng lên, đồng thời biên LNG dự án NOXH cũng thấp hơn nhiều so với loại hình BĐS khác. Điều này dẫn tới BLNG Q3/2024 giảm xuống còn 38% (-7% YoY), BLNG tổng 9T/2024 giảm còn 45% (-24% YoY).
Bên cạnh đó, khi không còn khoản tăng trưởng LN đột biến từ việc thoái vốn công ty con như 2023, Lợi nhuận ròng Q3/2024 có tăng trưởng mạnh mẽ song nhìn chung 9T/2024 thì lại thấp hơn so với cùng kỳ.
Các KCN hiện đang còn đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của KBC là:
KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh tại tỉnh Bắc Ninh: Diện tích đất quy hoạch là 300 ha, diện tích đất thương phẩm là 204 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 58.5%. Đây là một trung tâm công nghiệp chiến lược ở phía Bắc tập trung vào sản xuất công nghệ cao. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng dự án sẽ lấp đầy trong 3-4 năm tới, giá cho thuê tăng trưởng trung bình 2 - 3%/năm khi hiện tại đang đạt mức cao so ($140 - $150/m2).
2 dự án BĐS KCN khác (KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung) không có quá nhiều điểm sáng.
3. Kỳ vọng tăng giá
MẢNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
Dự án trọng điểm đang được hoàn thiện pháp lý
KCN Tràng Duệ 3 là dự án trọng điểm của KBC trong thời gian tới. Dự án đang chờ phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư.
Theo thông tin từ công ty, dự án đã đền bù GPMB được khoảng 200 ha, có thể cho thuê ngay (hiện LG đã sẵn sàng ký thuê 62 ha đất ngay khi có thể).
Dự án cụm công nghiệp Hưng Yên
Có diện tích 225 ha, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, cách Hà Nội 50 km. Dự án đã đền bù được 32 ha, dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 vào tháng 2/2024.
Ngoài ra, KBC đang nghiên cứu, xây dựng quy hoạch dự án Tân Tập (654 ha), Lộc Giang (466 ha), Phú Bình (675 ha), Sông Hậu 2 (380 ha) và một số cụm công nghiệp tại Long An và Hải Phòng.
MẢNG BẤT ĐỘNG SẢN NhÀ Ở
Khu đầu tư Tràng Cát (585ha)
Công ty đã nộp tiền sử dụng đất 3,500 tỷ đồng, nhưng do điều chỉnh quy hoạch 1/500 diện tích đất thương phẩm tăng thêm 73 ha nên công ty phải đóng bổ sung tiền sử dụng đất để được cấp phép xây dựng, mở bán dự án. Tính tới Q3/24, giá trị đầu tư tại dự án đạt 8,380 tỷ đồng – đây là tiền sử dụng đất, chi phí GPMB.
Công ty sẽ bán buôn tại dự án này, với giá bán hiện khoảng 25-30 triệu đồng/m2. Chúng tôi kỳ vọng dự án sẽ hoàn thiện pháp lý trong năm 2025-26. Sau khi hoàn thiện pháp lý, BLĐ công ty chia sẻ có thể bán được 30-50 ha đất mỗi năm, qua đó chúng tôi ước tính doanh thu đạt 8,000-10,000 tỷ đồng/năm, LN đem lại 2,500-3000 tỷ đồng/năm dựa trên mức biên LN gộp 49%.
4. Nhận định và Giá mục tiêu
Dựa trên thông tin Loanh quanh thị trường thu thập được từ các Báo cáo chiến lược 2025, chúng tôi có một số nhận định sau:
FDI ghi nhận mức cao kỷ lục mới vượt hơn 25 tỷ USD trong năm 2024, tuy nhiên lại có sự suy giảm nhẹ đi trong tháng 12/2024. Nguyên nhân là vì các dòng vốn FDI hành động cẩn trọng hơn trước ngày nhậm chức tới đây của Trump ở cương vị mới.
Tuy nhiên, vì Chính phủ Việt Nam phải đối mặt với áp lực từ việc tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động đang tăng chậm lại, số lượng người già ngày càng tăng lên. Tranh thủ thu hút FDI là chiến lược quan trọng để phát triển Việt Nam dài hạn. Do đó, nhu cầu thuê đất BĐS KCN vẫn rất tiềm năng.
Hiện tại, KBC đang cạn nguồn hàng để bán, các dự án cũ đã bị bán sạch. Để đầu tư vào KBC sẽ là một câu chuyện dài hơi cho các dự án hình thành trong tương lai.
Mức giá đã xem xét cả giá trị hợp lý từ dự án Tràng Cát là 32,000VND/Cổ phiếu. Vì đây là dự án bán buôn, Loanh quanh thị trường kỳ vọng KBC sẽ dễ dàng bán các sản phẩm của mình hơn. Tỷ suất sinh lời kỳ vọng là khoảng +17% so với vùng giá khuyến nghị.
