TIÊU CHÍ CHỌN CỔ PHIẾU BDS TỐT CHO NGƯỜI MỚI
Suốt 2024-2025 chúng ta nói nhiều về việc gỡ bỏ pháp lý, bất động sản ấm dần và việc sát nhập tỉnh, nhưng phần lớn các cổ phiếu BDS dân cư trên TTCK có mức 'đầu cơ' cao, và dưới đây là 3 yếu tố để nhà đầu tư chọn lựa cổ phiếu tốt
Có dự án được kỳ vọng hưởng lợi từ các thay đổi pháp lý, từ đó được đẩy nhanh tiến độ triển khai hoặc hưởng lợi về mặt bằng giá bán
Có tiềm năng tăng trưởng vững chắc trong GĐ 2025-2026 nhờ bàn giao dự án gối đầu tích cực
Giá cổ phiếu còn tiềm năng tăng trưởng tốt so với giá mục tiêu.
I/ Hình dung về chuỗi giá trị bất động sản
Giai đoạn đầu – Chuẩn bị pháp lý và đất đai: Đất không có mục đích ở → Phải bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) và xin điều chỉnh quy hoạch. Sau đó chuyển thành đất dự án do pháp nhân sở hữu. Lưu ý, doanh nghiệp không trực tiếp sỡ hữu đất mà phải đưa tiền cho cá nhân dưới hình thức góp vốn đầu tư, hoặc uỷ thác đầu tư; sau khi các cá nhân được uỷ thác hoàn thành việc mua đất, các cá nhân sẽ thực hiện việc bán lại từng tài sản cho công ty, hoặc thực hiện cấn trừ công nợ với công ty.
Giai đoạn xin phép và thiết kế: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án=> Tiếp theo là quy hoạch 1/500 (chi tiết mặt bằng xây dựng) =>Lập các bản thiết kế chi tiết. => Xin giấy phép xây dựng.
Giai đoạn thi công: Xây móng, hầm (nếu là dự án cao tầng) => Cất nóc (hoàn thành phần thô) => Bàn giao phần xây dựng cho khách hàng.
Giai đoạn hạ tầng – Kỹ thuật: Thi công các hạ tầng giao thông, hệ thống kỹ thuật (MEP) kết nối với dự án.
Giai đoạn pháp lý – Giao dịch: Sau khi xây dựng xong, dự án phải đạt điều kiện đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. => Sau đó mới ra sổ hồng cho người mua. =>Cuối cùng là bàn giao sản phẩm cho khách hàng.
II/ Hình dung về các công ty BDS
Đất Xanh (DXG), CENLand (CRE): có mảng môi giới lớn, sống nhờ giao dịch thứ cấp
LDG, DRH, TCH: từng kỳ vọng vào đầu cơ, bán nhanh dự án
SCR (Sacomreal): bán dự án cho giới đầu cơ – nhiều dự án tồn kho
VHM (Vinhomes): khách mua để ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn, pháp lý rõ – ít lo bị soi thuế.
KDH (Khang Điền), NLG (Nam Long): tập trung phân khúc trung – cao cấp, chủ yếu bán cho người mua ở thực hoặc vốn FDI.
1 KDH
Giá bán các sản phẩm có thể tăng sau sáp nhập khi TP. HCM được kỳ vọng trở thành siêu đô thị mới
Các dự án phần lớn đã hoàn thành đóng tiền sử dụng đất trước khi giá đất tăng mạnh. Năm 2025, lợi nhuận của KDH được hỗ trợ bởi việc bàn giao phần còn lại của dự án The Privia, đồng thời bắt đầu mở bán và bàn giao phần thấp tầng của 2 dự án Clarita và Emeria.
Năm 2026, chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ tiếp tục bàn giao các sản phẩm thuộc hai dự án này, đồng thời ghi nhận thêm đóng góp từ dự án The Solina khi dự án này dự kiến sẽ đẩy nhanh tiến độ pháp lý, hoàn thành hạ tầng và mở bán vào cuối năm 2025.
Cổ phiếu KDH hiện đang giao dịch với mức P/B trượt là 1.9x và P/B forward là 1.8x, thấp hơn trung bình 3 năm là 2.0x.
2. NLG
Giá giá bán các sản phẩm có thể tăng theo xu hướng sáp nhập tỉnh thành, khi NLG có các dự án tại nhiều trung tâm hành chính mới (Long An, Cần Thơ & TP. HCM) trong khi không bị ảnh hưởng bởi tăng tiền sử dụng đất
Công ty đẩy nhanh tiến độ pháp lý tại các dự án Izumi City (đã được phê duyệt điều chỉnh QH 1/500 sau khi phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 Đồng Nai) và Paragon Đại Phước.
Ngoài ra, NLG cũng dự kiến bán 15% cổ phần tại Izumi City, ghi nhận lợi nhuận tài chính khoảng 200 tỷ VNĐ trong năm 2025.
Gía mua: 39 - 40
Mục tiêu: 42 - 45
